Par Les changements de propriété des biens immobiliers californiens permettent aux évaluateurs du comté de réévaluer la propriété pour l’impôt foncier à la date du changement de propriété. Les réévaluations peuvent entraîner une augmentation ou une diminution des taxes.
Un changement de propriété est tout transfert d’un intérêt actuel dans un bien immobilier ou son utilisation qui est sensiblement égal à l’intérêt en fief dans la propriété. De tels changements se produisent couramment dans le cadre de ventes, de dons et d’héritages. Un paiement ou une contrepartie pour le transfert n’est pas nécessaire.
Cependant, la loi définit également d’autres transactions moins courantes comme des changements de propriété. Il s’agit notamment (1) de la création, de la résiliation ou du transfert d’un bail d’une durée initiale de 35 ans ou plus ; de la création, du transfert ou de la résiliation de certains intérêts ; de la dévolution d’un intérêt résiduel ou réversif ; de la dévolution à un bénéficiaire lorsqu’un trust révocable devient irrévocable, et d’autres énumérés dans Revenue & ; Taxation.
Exclusions du changement de propriété Revenue and Taxation énumère 15 exclusions du changement de propriété. Il s’agit notamment des transferts entre époux et partenaires domestiques enregistrés ; de certains transferts entre parents et enfants et entre grands-parents et petits-enfants ; des réservations d’un domaine pour des années ou d’un domaine viager dans le cédant ; et des transferts qui n’entraînent qu’un changement dans la méthode de détention du titre lorsque les intérêts proportionnels respectifs du cédant et du cessionnaire sont les mêmes avants et après le transfert.
Trusts et entités juridiques, certains des exemples les plus intéressants de changements de propriété concernent les transferts d’intérêts dans et hors des trusts et les transferts d’intérêts dans une entité plutôt que dans le bien lui-même.
Trusts. En général, les transferts dans et hors des trusts sont des changements de propriété, mais il y a de nombreuses exceptions parce que les règles regardent à travers le trust vers la propriété effective du bien. Ainsi, il n’y a pas de changement de propriété pour les transferts dans un trust révocable ; un trust irrévocable si le fiduciaire ou le cédant est le seul bénéficiaire actuel du trust ; les trusts quant auxquels les transferts directs seraient admissibles aux exclusions entre époux, parents-enfants, grands-parents-petits-enfants ; et les trusts où les intérêts proportionnels des bénéficiaires sont les mêmes avant et après le transfert. Code de Régulations. Ce règlement contient également les règles relatives aux transferts hors des trusts.
Transferts d’intérêts dans des entités juridiques. Les transferts d’intérêts dans des entités juridiques (plutôt que dans les biens immobiliers eux-mêmes) n’entraînent pas de changement de propriété des biens immobiliers de l’entité, à moins qu’il n’y ait (1) un changement de contrôle de l’entité résultant de l’acquisition directe ou indirecte de plus de 50 % des actions avec droit de vote d’une société ou des participations au capital et aux bénéfices d’une société de personnes ou d’une SARL ; ou changement de propriété résultant de transferts de plus de 50 pour cent de la propriété cumulée d’une entité par des personnes ayant acquis à l’origine des intérêts proportionnels dans l’entité qui n’ont pas entraîné de nouvelle cotisation. L’un ou l’autre de ces événements (qui peuvent se produire sous forme de transactions en plusieurs étapes) entraînera une réévaluation à 100 % de tous les biens immobiliers détenus par l’entité. Des exclusions pour ces changements peuvent exister s’ils peuvent être qualifiés de réorganisations entre sociétés affiliées ou bénéficier des exclusions d’intérêt proportionnel.
Détermination par l’évaluateur des changements de propriété et de contrôle Les évaluateurs déterminent que des changements de propriété de biens ont eu lieu principalement par le biais du rapport préliminaire de changement de propriété et de diverses déclarations de changement de propriété, disponibles dans les bureaux des évaluateurs. Les changements de propriété ou de contrôle des entités juridiques sont signalés sur le formulaire. Cependant, les évaluateurs peuvent également être informés des changements par l’examen des permis de construire, des informations de la commission des taxes de franchise, des inspections sur le terrain et d’autres méthodes.
Pénalités pour non-respect des exigences de dépôt Le fait de ne pas informer les évaluateurs des changements de propriété des biens immobiliers peut entraîner l’imposition de pénalités et d’intérêts. Le défaut de dépôt d’une déclaration de changement de propriété sur demande écrite de l’évaluateur est de 100 euros ou de 10 % de la nouvelle valeur de l’année de base résultant du transfert, mais ne dépassant pas 5 000 euros si la propriété est admissible à l’exemption pour les propriétaires ou 20 000 euros si elle ne l’est pas. Le défaut de dépôt du BOE-100-B peut entraîner des pénalités substantielles et est prélevé sur tous les biens appartenant à l’entité juridique en Californie. Les pénalités pour ne pas avoir déposé après la demande peuvent se produire même si aucun changement de propriété n’a eu lieu.
Les exigences de déclaration et les pénalités sont contenues. Les nombreuses formes de transactions qui impliquent les règles de changement de propriété et de contrôle font qu’il s’agit d’un domaine complexe de la loi et qu’il faut être prudent lors de l’examen de l’impact des transferts sur l’impôt foncier.
Disclaimer : Rien dans cet article ne doit être interprété comme donnant des conseils juridiques. Les praticiens sont invités à consulter leurs conseillers juridiques individuels quant à l’effet juridique de tout élément décrit dans cet article.
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