Par De nombreux diplômés de l’université qui espèrent acheter une maison ou un appartement se demandent comment obtenir un prêt immobilier alors qu’ils sont criblés de dettes de prêts étudiants. Est-il même possible d’assumer plus de factures mensuelles quand on est déjà hanté par les frais de scolarité ? Il s’avère que oui, malgré la façon dont les choses semblent aller contre cela.
Et oui, nous savons que ça a l’air plutôt un mauvais plan. En fait, 41 % des ayant fait des études universitaires et ayant contracté des prêts étudiants déclarent avoir reporté l’achat d’une maison à cause de leur dette, selon une enquête d’un service qui aide les gens à rembourser leur dette étudiante plus efficacement. Pour aggraver les choses, la dette étudiante a bondi de 56 % entre 2004 et 2014, pour atteindre une moyenne de 28 950 euros par emprunteur, rapporte l’Institute for College Access & Success.
Néanmoins, devenir propriétaire est encore tout à fait à la portée de beaucoup – voici comment se qualifier positivement pour un prêt immobilier tout en jonglant avec la dette des études.
Comprendre le ratio dette/revenu
Une règle que vous devrez comprendre est le ratio dette/revenu, ou DTI, qui compare le montant que vous devez (sur les prêts étudiants, les cartes de crédit, les prêts automobiles, et – espérons-le bientôt – un prêt immobilier) à votre revenu.
La plupart des prêteurs crédits exigent que le DTI d’un emprunteur ne soit pas supérieur à 36 %. La meilleure façon de penser à cela est en termes de vos dépenses mensuelles. Par exemple, si vous gagnez 6 000 euros par mois mais que vous dépensez 500 euros par mois pour rembourser vos prêts étudiants et vos cartes de crédit, vous divisez 500 euros par 6 000 euros pour obtenir un DTI de 8,3 %. Ce chiffre est bien inférieur à 36 %, mais il augmentera considérablement si vous ajoutez une hypothèque à vos cotisations mensuelles.
Vous voulez obtenir un chiffre approximatif du montant que vous pouvez emprunter pour une maison tout en jonglant avec les dettes ? C’est simple : Assurez-vous simplement que votre hypothèque ne pousse pas votre DTI dans la zone dangereuse au-dessus de 36 %. Pour le savoir, entrez vos revenus et vos dettes dans un calculateur d’accessibilité au logement. Par exemple, dans le scénario ci-dessus, une personne gagnant 6 000 euros par mois et payant 500 euros par mois de dettes pourrait se permettre un paiement crédit mensuel maximal de 1 680 euros – ce qui, dans de nombreux marchés, est suffisant pour acheter une maison.
Refinancez vos prêts étudiants
Bien que la plupart des emprunteurs pour les frais de scolarité des études obtiennent leur prêt initial du gouvernement, il est également possible de refinancer auprès d’un prêteur privé. Pourquoi le feriez-vous ? Parce que, selon une enquête récente du marché des prêteurs, un tiers de ces emprunteurs peuvent arracher des taux d’intérêt plus bas avec un refinancement privé, ce qui pourrait libérer des liquidités pour un prêt immobilier
Les emprunteurs qui ont des frais d’études universitaires peuvent aussi obtenir un prêt privé.
Une autre façon de faire de la place pour un prêt immobilier est de refinancer et de prolonger la durée de vie de votre prêt d’études. Cela se traduit par des paiements plus petits sur une plus longue période de temps – et plus d’argent que vous pouvez mettre sur un prêt immobilier. Bien sûr, l’inconvénient est que vous finirez par payer plus d’intérêts pendant la durée de votre prêt universitaire ; cependant, cela signifie que vous pouvez acheter une maison maintenant, ce qui pourrait bien en valoir la peine. Pour en savoir plus, Student Loan Hero a choisi six des meilleurs prêteurs privés pour le refinancement des prêts étudiants.
Profitez des nouvelles politiques
L’entreprise parrainée par le gouvernement qui achète et titrise les prêts immobiliers, a récemment déployé deux nouvelles politiques visant à faciliter l’obtention d’un prêt immobilier pour les diplômés ayant une dette de prêt étudiant. Voici ce qui a changé en votre faveur :
- Dettes payées par d’autres parties: Une politique donne aux demandeurs de prêts immobiliers la possibilité d’exclure les dettes non crédits (comme les cartes de crédit ou les prêts étudiants) payées par quelqu’un d’autre (comme un parent ou un employeur) de leur DTI. À ce titre, cette option pourrait vous permettre de rester sous le seuil de 36 % d’IAD fixé par la plupart des prêteurs.
- Remboursements basés sur le revenu : Dans le passé, les prêteurs qui évaluaient votre solvabilité pour un prêt immobilier devaient prendre en compte 1 % du solde total de votre prêt universitaire comme paiement mensuel – ce qui pouvait être considérable et vous faire dépasser le seuil de 36 % de l’IAD. Mais maintenant, Fannie Mae permet aux prêteurs de reconnaître que vous pourriez payer beaucoup moins de 1% si vous participez à des programmes à paiement réduit basés sur le revenu. Et cela est de bien meilleur augure pour être approuvé pour un prêt immobilier.
Recherchez des programmes de crédits locaux pour les diplômés de l’université
Près de la moitié des États offrent une aide au logement aux diplômés de l’université qui ont une dette de prêt étudiant. Par exemple, le nouveau programme fournit une aide aux premiers acheteurs/diplômés de l’université sous la forme de prêts immobiliers à faible taux d’intérêt ou d’une aide à la mise de fonds pouvant atteindre 15 000 euros. Accordé, des restrictions s’appliquent – par exemple, vous pouvez être obligé d’acheter une maison dans certaines régions – mais il est certainement utile d’explorer ce que votre État offre en termes d’assistance.
Nettoyer d’autres aspects de votre profil financier
Même si vous écrasez une montagne de dettes de prêts étudiants, il n’est pas nécessaire que cela coule vos perspectives d’achat d’une maison, car ce n’est qu’une facette de ce que les prêteurs examinent pour juger de votre admissibilité à un prêt immobilier.
« La dette de prêt étudiant n’est qu’un facteur qui affecte votre demande de prêt immobilier ». Quels sont donc les autres éléments qui comptent ? Votre revenu, bien sûr, et un bon pointage de crédit, ce qui signifie que vous payez vos cartes de crédit et vos autres dettes (y compris les prêts universitaires) à temps. Une mise de fonds appréciable peut également faire la différence (nous y reviendrons plus loin).
Améliorez votre mise de fonds
Même si vous êtes coincé entre un faible revenu et des prêts étudiants élevés, une autre façon de passer le cap est d’avoir suffisamment de liquidités pour effectuer un acompte de 20 % sur votre maison. Les prêteurs sont beaucoup moins susceptibles de disqualifier une demande avec 20 % d’acompte, car cela montre que vous avez » la peau dans le jeu « , comme ils disent, ce qui diminue le risque que vous ne remboursiez pas votre prêt.
Malheureusement, de nombreux jeunes acheteurs de maisons ou appartements ne peuvent pas se permettre un acompte de 20 %, surtout si l’on considère que 37 % des locataires de la génération des millénaires n’ont pas économisé un euro pour un acompte. Mais ne perdez pas courage si vous êtes à court d’argent ; il existe des moyens d’épargner rapidement pour une mise de fonds.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Pour réduite un taux d’endettement quand on est étudiant, il existe plusieurs astuces à connaître. La première, c’est de mettre un maximum d’argent de côté pour constituer une épargne ce qui vous permet de solder quelques dettes. D’ailleurs, vous pouvez éventuellement demander à votre banquier un remboursement anticipé de votre prêt étudiant pour essayer de diminuer le montant de la mensualité et mettre toutes les chances de votre côté en cas d’emprunt.
L’autre astuce à connaître pour diminuer le taux d’endettement, c’est de diminuer le montant des prélèvements tous les mois. Vous avez tendance à débourser plusieurs centaines d’euros pour une assurance auto ? Vous utilisez une box Internet hors de prix ? Si vous renégociez tous les contrats, alors vous pourrez considérablement faire baisser le montant de vos charges mensuelles, ce qui vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Enfin, pour mettre toutes les chances de votre côté avec l’achat d’un appartement ou d’une maison, vous pouvez également réduire votre taux d’endettement en passant par une opération de rachat de crédit. Alors évidemment, cela entraînera forcément un coût, mais c’est une solution qui reste très efficace, surtout si vous changez de banque ! En effet, en même temps qu’un prêt immobilier, vous pourrez regrouper toutes les mensualités en une seule somme pour rembourser tous les mois un taux bien moins élevé que les précédents. En plus, comme vous remboursez sur une plus longue durée, votre taux d’endettement sera forcément réduit drastiquement.
Pourquoi faire une simulation en ligne pour un taux d’endettement ?
Plutôt que de passer par des calculs difficiles et chronophages, il suffit de vous tourner vers un simulateur en ligne pour calculer votre capacité d’endettement. D’un simple clic, vous aurez une meilleure visibilité sur le budget que vous pourrez ensuite placer pour le remboursement des dettes. En plus, c’est une astuce extrêmement simple qui vous permettra de vous orienter vers un rachat de crédit ou une épargne plus importante à mettre de côté pour un remboursement anticipé.
En plus, c’est un simulateur extrêmement précis qui tiendra compte de vos revenus, de celui d’un éventuel co-emprunteur et de vos charges mensuelles telles que le coût de votre prêt étudiant ainsi que votre loyer et vos prélèvements récurrents. Ensuite, le taux d’endettement sera automatiquement affiché et vous pourrez vérifier si vous êtes en dessous du fameux seuil des 33 % ! Il ne reste plus qu’à tester pour mettre votre prêt étudiant définitivement derrière vous !
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