Par Les propriétaires de maison peuvent bénéficier de toute une série d’avantages fiscaux, mais soyons clairs : ne pas toujours faciliter la perception. En fait, la période des impôts pour les propriétaires peut être si complexe que beaucoup finissent par ne pas prendre en compte de nombreuses déductions qui leur sont, en fait, ouvertes. Et les erreurs fiscales les plus courantes que les propriétaires font risquent d’apporter la douleur une fois que l’IRS le découvrira.
Assurez-vous donc d’éviter ces erreurs fiscales courantes des propriétaires pour éviter un audit, des amendes et d’autres maux de tête liés à l’IRS.
Erreur n° 1 : déduire la mauvaise année pour les taxes foncières
Oui, les taxes foncières sont déductibles – mais certaines autorités fiscales travaillent avec un an de retard, ce qui signifie que vous ne serez pas facturé pour les taxes foncières avant 2017. Cela peut être étonnamment déroutant.
Un directeur fiscal a vu des propriétaires confondre des paiements pour différentes années et réclamer le montant incorrect – une erreur innocente qui peut néanmoins les faire atterrir dans l’eau bouillante de l’IRS.
La ligne de fond : Sur vos formulaires, inscrivez le montant que vous avez réellement payé en taxes foncières en 2016.
Erreur n°2 : confondre le montant du séquestre avec les taxes réellement payées
Si votre prêteur finance vos impôts fonciers par le biais d’un compte séquestre, vous ne pouvez pas simplement déduire le montant du séquestre. La raison en est que le montant régulier que vous versez chaque mois sur votre compte séquestre pour couvrir les taxes foncières est généralement un peu plus ou moins élevé que votre facture de taxes foncières. (Le prêteur réaligne la facture chaque année ou presque.).
Confusé ? Disons que votre facture d’impôt s’élève à 1 200 euros, mais que votre prêteur a peut-être perçu 1 100 euros ou 1 300 euros dans le séquestre au cours de l’année. Quel que soit le montant que vous avez effectivement versé au séquestre, vous ne pouvez déduire que 1 200 euros. Pour aider à clarifier les choses, votre prêteur vous enverra un relevé officiel indiquant l’impôt réel que vous avez payé. Utilisez donc le montant figurant sur ce relevé au lieu d’additionner les 12 mois de paiement de l’impôt foncier sous séquestre.
Erreur n°3 : oublier de déduire les points de refinancement
Vous pouvez déduire les points que vous avez payés à votre prêteur pour garantir votre hypothèque en totalité pour l’année où vous avez acheté votre maison. Mais lorsque et si vous refinancez, vous devez déduire les points sur la durée de votre nouveau prêt. Donc, si vous avez payé 2 000 euros en points pour refinancer un prêt immobilier de 15 ans, votre déduction fiscale est de 133 euros par an.
Erreur n°4 : ne pas prendre la déduction fiscale pour bureau à domicile
Cette déduction était autrefois trop compliquée et effrayait les personnes qui pensaient qu’elle entacherait leur déclaration d’un audit. Mais c’est le moment de se réjouir si vous travaillez à domicile !
« La déduction pour bureau à domicile n’est plus le drapeau rouge qu’elle était auparavant », déclare une experte fiscale et financière. Et la nouvelle déduction simplifiée pour bureau à domicile supprime ce qui était auparavant un calcul difficile. Vous pouvez maintenant réclamer jusqu’à 300 mètres carré de votre bureau à domicile à 5 euros par cm², pour une déduction maximale de 1 500 euros.
Maladie n° 5 : ne pas rembourser le crédit d’impôt pour les premiers acheteurs
Si vous avez acheté une maison entre le 8 avril 2008 et le 1er mai 2010, vous avez peut-être choisi de recevoir un crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison – essentiellement un prêt à taux zéro, d’une valeur maximale de 7 500 euros. À partir, cette dette doit être remboursée, chaque année, pendant les 15 années suivantes, par tranches correspondant à un quinzième du montant du prêt. Si vous avez vendu votre maison, vous devez tout de même rembourser ce que vous devez ; heureusement, l’IRS dispose d’un outil que vous pouvez utiliser pour déterminer le montant (ouf).
Erreur n° 6 : ne pas suivre les dépenses liées à la maison
Beaucoup de gens sont propriétaires de leur maison depuis longtemps, mais ils ne conservent pas les reçus nécessaires pour prouver leurs dépenses de rénovations et d’ajouts. Mais si l’IRS vient frapper à la porte, vous ne voulez pas vous démener pour compiler vos dossiers. La meilleure solution consiste à numériser ces documents et à les conserver dans un endroit sûr. Vous en aurez besoin un jour pour calculer le coût de base (c’est-à-dire la valeur) de votre propriété lorsque vous la vendrez (nous y reviendrons plus loin).
Erreur n° 7 : oublier de comptabiliser les gains en capital
Si vous avez vendu votre maison l’année dernière, vous pourriez avoir à payer l’impôt sur les gains en capital sur tout bénéfice au-delà de 250 000 euros par individu (500 000 euros si vous êtes marié et faites une déclaration conjointe).
« Mais beaucoup de gens se trompent eux-mêmes en ne calculant pas correctement le coût de base de la propriété ».
Disons que vous et votre conjoint avez acheté une maison pour 400 000 euros puis l’avez vendue l’année dernière pour 1 million d’euros. Cela signifie que vos gains en capital totalisent 600 000 euros ; ainsi, moins l’exemption de 500 000 euros dont vous bénéficiez en tant que couple, vous devrez payer des impôts sur 100 000 euros de ces bénéfices. Toutefois, disons que vous avez également apporté des améliorations d’une valeur de 100 000 euros à votre maison pendant que vous en étiez propriétaire. Que se passe-t-il alors ? Cela porterait votre coût de base, ou la valeur de la maison, à 500 000 euros – et réduirait vos gains en capital à 500 000 euros, ce qui signifie que vous ne serez pas du tout imposé sur les gains en capital. En d’autres termes, les améliorations apportées à la maison sont vraiment rentables une fois que vous vendez !
Erreur n° 8 : prendre trop de crédits d’impôt sur les améliorations écologiques
Si vous avez apporté des améliorations » vertes » admissibles en 2016, comme l’installation de fenêtres et de portes à haut rendement énergétique, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt de 10 % (jusqu’à 500 euros). C’est formidable, mais gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un crédit à vie. Donc, si vous avez déjà demandé jusqu’à 500 euros, vous avez déjà atteint votre limite et vous ne pouvez pas faire une double déduction.
Erreur n° 9 : réclamer trop de déduction fiscale pour les intérêts crédits
Les contribuables sont autorisés à déduire les intérêts crédits, mais cette déduction a sa limite, qui est de 1,1 million d’euros. De plus, les nouvelles lois fiscales indiquent que la limite est par personne- et non par propriété pour ceux qui ne sont pas mariés. Ainsi, alors que la limite d’un couple marié serait de 1,1 million d’euros, celle d’un couple non marié serait deux fois plus élevée, soit 2,2 millions d’euros.
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